נושא מצוקת הדיור עומד כבר שנים רבות בראש סדר היום הציבורי, המצוקה קיבלה ביטוי תקשורתי עצום מאז “מחאת האוהלים והדיור “ששטפה את ישראל בעשרות מוקדים בכל רחבי הארץ. אזרחים רבים אינם יכולים לרכוש דירה במחיר סביר ואחרים אינם יכולים לשדרג את הדיור ולשפרו.
החוסר בקרקעות זמינות לבנייה ברחבי הארץ גורם לעליית מחירים מטורפת באותן קרקעות בודדות שניתן לבנות עליהן מה שמייצר באופן ישיר עלייה מתמדת במחירי הדירות.
קרקעות אשר בעבר נרכשו בעשרות אלפי שקלים לדונם בפריפריה מחירם כיום האמיר למאות אלפי שקלים, ובמרכז אף בעשרות מונים יותר.
נוסיף לכך את קצב הגדילה המתמשך מייצר עלייה משמעותית בביקוש וחוסר אדיר בהיצע.
פנינו לאן?קברניטי המדינה ברשות שר האוצר ושר השיכון יחד עם קבינט הדיור חרטו על דיגלם לפעול להורדת מחירי הדיור ושוקדים על פתרונות לכך.
אחד הפתרונות המתוקשרים יותר בתקופה האחרונה הוא תכנית מחיר למשתכן בו בעצם יש סבסוד למחיר הקרקע מה שאמור לייצר היצע דירות במחיר נמוך ממחירי השוק.
אך אין די בכך, התכנית תגרום להוספת עשרות אלפי יחידות בלבד כאשר רק לפי הנתונים עד לשנת 2040 יהיה צורך בכמיליון וחצי דירות חדשות….
בנוסף לצורך בהגדלת היצע הדירות החדשות, קיים צורך ברור ומידי בשיפוץ, חיזוק ושדרוג בניינים ישנים שנבנו בשנות ה50 וה60 ללא תקנים המתאימים לתנאים הקיימים כיום.
רוב בעלי הדירות באותם בניינים חיים ברמת חיים נמוכה יחסית ואינם יכולים להשקיע בשיפוץ וחיזוק הבניינים(את חלקם הרב לא ניתן בכלל לחזק..) וכפועל ישיר מכך אינם יכולים להעלות את רמת החיים.
אז מה עושים?הפתרון האולטימטיבי לבעיית מצוקת הדיור ולטיפול באלפי בניינים קיימים במדינת ישראל הוא תהליך התחדשות עירונית.
התחדשות עירונית על שלל תכניותיה והתמקדות בתכניות פינוי בינוי תגדיל את היצע הדירות בהיקפים משמעותיים בכל אזורי הארץ, תוך כדי שיקום מתחמים ישנים, בנייתם ע”פ תקנים כדוגמת תקנים לרעידות אדמה, שיפור תשתיות, הרחבת מוסדות ציבור וכפועל יוצא שיפור ברמת החיים של התושבים הישנים ושילוב דיירים חדשים ואוכלוסייה צעירה שיגיעו לדירות החדשות, מה שהופך את התהליך לחברתי ולא רק נדלנ”י.
צמצום הבירוקרטיהעל מנת לגרום לכך לקרות תהליכי התחדשות עירונית חייבים לעבור משלב הסיסמאות לשלב המעשים.
לשם כך מוקמת בימים אלו ע”י המדינה הרשות להתחדשות עירונית אשר מטרתה העיקרית לזרז תהליכי התחדשות עירונית באמצעות הכרזה על מסלולים מהירים לאישורי מתחמי התחדשות עירונית, הקצאת קרקעות משלימות למתחמי פינוי בינוי על מנת לייצר כדאיות כלכלית במקומות שאין ואף לתת מענקים ותמריצים כספיים לרשויות המקומיות בזירוז אישור פרויקטים של התחדשות עירונית.
התהליכים אמנם מורכבים ולעיתים אף ארוכים אך בראייה מערכתית, תכנון נכון וצמצום הליכי הבירוקרטיה אפשר לצפות להתחדשות אמיתית.
ישנם שלושה שחקנים מרכזיים בקידומו ובמימושו של תהליך פינוי-בינוי: מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות הקיימות.
מוסדות התכנון שואפים, מתוקף תפקידם, לתכנון הטוב ביותר מבחינה אורבנית, ובין השאר, שהצפיפות והיקף זכויות הבנייה בתכנית החדשה יתאימו ככל האפשר לסביבה שבה מתוכנן הפרויקט. לרוב פרויקט פינוי בינוי מתוכנן באזורים בהם יש קושי לתכנן פרויקט הכולל דירות רבות ומגדלים החורגים מהבינוי הקיים בסביבה הקיימת, בגלל הצורך בהסדרי תנועה מתאימים, מקומות חניה ,צורכי ציבור וכיוצ”ב.
מנגד, היזם מעוניין למקסם את רווחיו, ככל היותר. משמעות הדבר הוא, בדרך כלל, תכנון של תכנית חדשה עם זכויות בנייה גבוהות ככל האפשר, על מנת שניתן יהיה לשווק כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההכנסות.
שחקן נוסף ומרכזי הם, בעלי הדירות, אשר שואפים מצדם לקבל את התמורה הגבוהה ביותר מהיזם. ככל שהתמורות לבעלי הדירות יהיו גבוהות יותר, כך עלויות היזם יהיו גבוהות יותר וייווצר צורך “לפצות” אותו בזכויות בנייה נוספות, על מנת שהפרויקט יהיה כדאי עבורו מבחינה כלכלית.
על מנת לאזן בין האינטרסים של שלושת השחקנים בעלי ניגוד עניינים לכאורה פורסם ע”י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן לבדיקה שמאית כלכלית הידוע כתקן 21 לפינוי בינוי. לתמונה נכנס גורם מרכזי, שמאי המקרקעין, תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ולשיווי משקל כלכלי-תכנוני בין מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות. האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, הפרויקט יוכל להתממש.
לצפייה בתקן לחץ כאן
בדיקה שמאית-כלכלית
מטרת הבדיקה היא לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע הפרויקט. כלומר, מטרתה של הבדיקה לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט.
התקן, מגדיר מהם הסעיפים והפרטים שיש לכלול במסגרת הבדיקה השמאית ומציע נורמות שיש להביא בחשבון בעת הבדיקה , שהמרכזיות הן:
התמורות הסבירות לבעלי הדירות: בעלי הדירות יקבלו מהיזם דירה חדשה גדולה ב25 מ”ר(כולל ממ”ד) מגודלה של הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת וחניה לפי התקן. כמו כן, בעלי הדירות לא יישאו בהוצאות כלשהן והיזם ישלם עבורם שכר דירה בתקופת הבנייה, עלות העברות, מסים ,מס שבח, היטל השבחה, מע”מ על בנייה, עלות ייעוץ משפטי ושמאי ועלויות מיוחדות ככל שישנן.
נורמות המוצעות לגבי הרווח היזמי הסביר של היזם: התקן מציע, כי הרווח היזמי הסביר שיש להביא בחשבון בשלב של גיבוש התכנית למתחם הוא 30%-25% מסך עלויות היזם הצפויות בפרויקט. כלומר, מטרתו של השמאי, בבדיקה השמאית שהוא מבצע, לקבוע את מספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית, הצפויים להניב ליזם רווח יזמי של 30%-25% .
שומה ל”דייר סרבן”: חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית ובאילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם “דייר סרבן” אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.
התקן מציע, כי השמאי יבחן את שווי דירת הדייר הסרבן ביחס לדירות אופייניות לפי הפרמטרים הבאים:
• שטח הדירה (רק שטח שנבנה כדין).
• הצמדות לדירה.
• מיקום הדירה – עד קומה רביעית, הדירות נכללות בהגדרת “דירה אופיינית”, מקומה חמישית ומעלה – יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה.
• שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים.
• פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.
