ישנם שלושה שחקנים מרכזיים בקידומו ובמימושו של תהליך פינוי-בינוי: מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות הקיימות.

מוסדות התכנון שואפים, מתוקף תפקידם, לתכנון הטוב ביותר מבחינה אורבנית, ובין השאר, שהצפיפות והיקף זכויות הבנייה בתכנית החדשה יתאימו ככל האפשר לסביבה שבה מתוכנן הפרויקט. לרוב פרויקט פינוי בינוי מתוכנן באזורים בהם יש קושי לתכנן פרויקט הכולל דירות רבות ומגדלים החורגים מהבינוי הקיים בסביבה הקיימת, בגלל הצורך בהסדרי תנועה מתאימים, מקומות חניה ,צורכי ציבור וכיוצ”ב.

מנגד, היזם מעוניין למקסם את רווחיו, ככל היותר. משמעות הדבר הוא, בדרך כלל, תכנון של תכנית חדשה עם זכויות בנייה גבוהות ככל האפשר, על מנת שניתן יהיה לשווק כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההכנסות.

שחקן נוסף ומרכזי הם, בעלי הדירות, אשר שואפים מצדם לקבל את התמורה הגבוהה ביותר מהיזם. ככל שהתמורות לבעלי הדירות יהיו גבוהות יותר, כך עלויות היזם יהיו גבוהות יותר וייווצר צורך “לפצות” אותו בזכויות בנייה נוספות, על מנת שהפרויקט יהיה כדאי עבורו מבחינה כלכלית.

על מנת לאזן בין האינטרסים של שלושת השחקנים בעלי ניגוד עניינים לכאורה פורסם ע”י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן לבדיקה שמאית כלכלית הידוע כתקן 21 לפינוי בינוי. לתמונה נכנס גורם מרכזי, שמאי המקרקעין, תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ולשיווי משקל כלכלי-תכנוני בין מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות. האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, הפרויקט יוכל להתממש.

לצפייה בתקן לחץ כאן

בדיקה שמאית-כלכלית
מטרת הבדיקה היא לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע הפרויקט. כלומר, מטרתה של הבדיקה לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט.

התקן, מגדיר מהם הסעיפים והפרטים שיש לכלול במסגרת הבדיקה השמאית ומציע נורמות שיש להביא בחשבון בעת הבדיקה , שהמרכזיות הן:

התמורות הסבירות לבעלי הדירות: בעלי הדירות יקבלו מהיזם דירה חדשה גדולה ב25 מ”ר(כולל ממ”ד) מגודלה של הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת וחניה לפי התקן. כמו כן, בעלי הדירות לא יישאו בהוצאות כלשהן והיזם ישלם עבורם שכר דירה בתקופת הבנייה, עלות העברות, מסים ,מס שבח, היטל השבחה, מע”מ על בנייה, עלות ייעוץ משפטי ושמאי ועלויות מיוחדות ככל שישנן.

נורמות המוצעות לגבי הרווח היזמי הסביר של היזם: התקן מציע, כי הרווח היזמי הסביר שיש להביא בחשבון בשלב של גיבוש התכנית למתחם הוא 30%-25% מסך עלויות היזם הצפויות בפרויקט. כלומר, מטרתו של השמאי, בבדיקה השמאית שהוא מבצע, לקבוע את מספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית, הצפויים להניב ליזם רווח יזמי של 30%-25% .

שומה ל”דייר סרבן”: חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית ובאילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם “דייר סרבן” אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.

התקן מציע, כי השמאי יבחן את שווי דירת הדייר הסרבן ביחס לדירות אופייניות לפי הפרמטרים הבאים:
•    שטח הדירה (רק שטח שנבנה כדין).
•    הצמדות לדירה.
•    מיקום הדירה – עד קומה רביעית, הדירות נכללות בהגדרת “דירה אופיינית”, מקומה חמישית ומעלה – יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה.
•    שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים.
•    פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.

חולמים על בניין חדש בפרויקט פינוי בינוי? אבל אחד השכנים מסרב לשתף פעולה והורס לכולם את התוכניות? מהחמדן ועד הדייר המבוגר מהם סוגי הסרבנים, וטיפים להתמודדות יעילה

מי לא רוצה לגור בבניין מחודש ויפה?!  זה חלומו  של כל בעל דירה ישנה. כבר דמיינתם איך הדירה הישנה שלכם תהרס ותקבלו במקומה דירה חדשה בבניין מודרני וחדיש.

רק מלשמוע את צמד המילים “פינוי בינוי”, עברה בכם צמרמורת נעימה. אבל אז, במרחק חתימה אחת של שכן סרבן, אתם מתעוררים מהחלום למציאות די בעייתית, יש לומר, ורחוקה מאד מהדירה המפנקת שחלמתם עליה.

המכשול הראשוני והעיקרי שתתקלו בו בבואכם ליישם פרויקט “פינוי בינוי” הוא הגורם האנושי. הסכמת רוב בעלי הדירות נדרשת על מנת להתחיל את הפרויקט, ויש מצב ששלום שלום במדרגות או כפית סוכר שתסכימו לנדב , לא תמיד יעזרו במקרה הזה.

פינוי בינוי נועד לחידוש השכונה, הקמת מתחם חדש וכפועל יוצא קבלת דירה חדשה, אבל איכשהו, תמיד יהיה את הדייר הזה, בכל פרויקט, שיתנגד וימנע מהחלום הזה לקרום עור וגידים. מה עושים? קבלו כמה קווים לדמותם של הדיירים המתנגדים שיעזרו לכם בהתמודדות איתם.

הדייר החמדן
החמדן, אחד הטיפוסים השכיחים, לא יהיה מוכן בשום פנים לחתום על הסכם פינוי בינוי אלא תמורת הטבה כספית או תמורה ייחודית עבורו. דייר זה יתנגד לפרויקט לא מטעמים סבירים או הגיוניים אלא רק מרצונו להשיג הטבות מעבר לאלו להן יזכו שאר הדיירים.

הפתרון? דווקא די קל במקרה הזה. ברוב הפעמים, באמצעות משא ומתן תקיף, תוכלו להקטין את ההטבות שהוא דורש. אם עדיין הוא מסרב להתרצות, כדאי לדעת שבמקרים כאלה אפשר להגיש תביעת נזיקין נגדו.

לקטגוריה הזו משתייך גם הדייר שמתעקש להיות מיוצג על ידי עורך דין, בנוסף לעורך דין שמייצג את כלל הדיירים. המחשבה שמובילה אותו היא שכך הוא יצליח למקסם את התמורה שיקבל. לרוב, עורך דינו יבקש להוסיף להסכם הערות ודרישות נוספות, בעיקרן כספיות. לעיתים קרובות הדרישות הללו אינן ריאליות והצגתן מסרבלת את המשא ומתן ומעכבת את סיומו.

ושוב, גם כאן הדרך היעילה היחידה להתמודד עם אותו דייר ועורך דינו היא על ידי הגשת תביעת נזיקין של כלל בעלי הזכויות במתחם, שתסתור את טענותיו, תצביע על היעדר הרלוונטיות והאובייקטיביות שלהן ותראה שבכך הוא מהווה מטרד.

הדייר המתנגד לשם ההתנגדות
מכל המתנגדים, כאן מדובר באגוז קשה לפיצוח במיוחד. למה? ככה. בדיוק כמו הסיבה שבגללה הוא מתנגד. אין לו כל סיבה סבירה להתנגד, אבל הוא יתנגד לשם ההתנגדות.

במקרה כזה, כאשר לא יעזרו אמצעי השכנוע המקובלים, ומיציתם את המשא ומתן עם הנציגות, עורך דין הדיירים, עורך דין היזם והיזם עצמו, אין מנוס מלפנות בתביעת נזיקין אשר תגרום לו לחתום על ההסכם מחשש לתשלום פיצויים לכלל בעלי הזכויות.

ישנם מתנגדים אחרים מסיבות מוצדקות כמו מבוגרים, בעלי מצב רפואי רעוע וכיוצ”ב התנגדותם לרוב הינה הגיונית והטיפול בהם הוא שונה לחלוטין, צריך לתת להם מענה ספציפי והולם לצרכיהם והם אינם נמצאים בקטגוריה של הדייר הסרבן(על כך נרחיב בשבוע הבא).

לסיכום..
אין פרויקט שבו אין מתנגדים כאלה ואחרים, החכמה היא לזהות את סיבת ההתנגדות ולטפל בה באופן נקודתי, רוב ההתנגדויות נעלמות תוך כדי התקדמות התהליך.

חשוב לציין שלמרות ההתנגדויות פרויקטים יוצאים אל הפועל, טובת הכלל במקרה זה גוברת על הכל.

מחירי הדירות עולים וקבלני הביצוע קורסים, וכיצד נכון לנהוג בתהליכי פינוי בינוי?
בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בקצב מסחרר, הבנייה היא אותה בנייה אז איך יכול להיות שחברות הביצוע קורסות? הייתכן שהן לא מרוויחות מעליית מחירי הדירות?
התשובה דיי מפתיעה, את רוב הרווחים גרפו היזמים ואילו חברות הביצוע הרוויחו מעט מאוד, והיום אנו רואים שבחלק מהמקרים אף הפסידו ונקלעו לקשיים.
לא פעם נוטים לחשוב שיזם וחברת ביצוע בתחום הבנייה ובעיקר למגורים זה אותו גוף, אבל האמת רחוקה מכך. בעוד יזם מקדם ויוזם פרויקט מי שבונה אותו בפועל היא חברת ביצוע.
אמנם יזם לוקח על עצמו סיכון לא מבוטל אך ברוב המקרים באם ידע לעשות חישוב ותכנון נכון ייהנה מרווח ראוי.
באותו הזמן חברת הביצוע אשר בונה את הפרויקט בפועל מועסקת ע”י היזם והרווח שלה הוא שולי, היא מפעילה מערכת גדולה ויקרה כך שאפילו יום אחד ללא פעילות תוביל אותה להפסדים כבדים וזאת מבלי לדבר על שינויים בלתי צפויים כמו עלייה במחירי הגלם, התארכות זמן הבנייה וכיוצ”ב שגורמים לעלויות נוספות לחברת הביצוע.
הצורך של חברות הביצוע בעבודה באופן קבוע ושוטף, גורם להן לעיתים לבצע פרויקטים במחירי הפסד וזאת רק בכדי להתגלגל ולהזרים כספים לחברה, יזמים לרוב בוחרים את חברת הביצוע שתציע את המחיר הנמוך ביותר על מנת להרוויח כמה שיותר. 
זו הסיבה העיקרית לקריסת חברות ביצוע אחרי מספר פרויקטים.
חשוב לציין שהחברות לא מסכנות, לא חברות הביצוע ולא היזמים, מי שיודע לעשות חישוב נכון ופועל בתבונה מרוויח לא רע בכלל.
הרצון להגדלת היצע הבנייה במדינה, מחייב הגדרת סטנדרטים של מכרזי  ביצוע שלא יהיו מבוססים רק על המחיר הנמוך, אחרת קיימת סכנה של קריסת חברות ביצוע נוספות.
בפינוי בינוי בשונה מפרויקטים רגילים בהם הרווח נמוך מ 20%,  נהגה המדינה בחכמה שקבעה תקן שמאי הידוע כתקן 21 המגדיר מראש את הרווח בפרויקט שנע בין 25%-30% כתוצאה מכך חברת הביצוע שתיבחר לבניית הפרויקט תוכל להרוויח בכבוד ולא רק להתגלגל.
ציינתי לא אחת שבחירת חברת הביצוע בפרויקטים של פינוי בינוי צריכה להיעשות אך ורק לאחר שהיזם סיים את השלב הראשון של ההתנהלות מול בעלי הדירות, תכנון הפרויקט ואישורו, תהליך שעשוי לקחת מספר שנים, שכן איתנותה הפיננסית ויכולותיה של חברת הביצוע ראוי שתיבחן רק בסמוך לביצוע הפרויקט בפועל.
קריסת חברות הביצוע עליה אנו שומעים חדשות לבקרים בתקופה האחרונה רק מחזקת תובנה זו.

נושא מצוקת הדיור עומד כבר שנים רבות בראש סדר היום הציבורי, המצוקה קיבלה ביטוי תקשורתי עצום מאז “מחאת האוהלים והדיור “ששטפה את ישראל בעשרות מוקדים בכל רחבי הארץ. אזרחים רבים אינם יכולים לרכוש דירה במחיר סביר ואחרים אינם יכולים לשדרג את הדיור ולשפרו.
החוסר בקרקעות זמינות לבנייה ברחבי הארץ גורם לעליית מחירים מטורפת באותן קרקעות בודדות שניתן לבנות עליהן מה שמייצר באופן ישיר עלייה מתמדת במחירי הדירות.
קרקעות אשר בעבר נרכשו בעשרות אלפי שקלים לדונם בפריפריה מחירם כיום האמיר למאות אלפי שקלים, ובמרכז אף בעשרות מונים יותר.
נוסיף לכך את קצב הגדילה המתמשך מייצר עלייה משמעותית בביקוש וחוסר אדיר בהיצע.
פנינו לאן?קברניטי המדינה ברשות שר האוצר ושר השיכון יחד עם קבינט הדיור חרטו על דיגלם לפעול להורדת מחירי הדיור ושוקדים על פתרונות לכך.
אחד הפתרונות המתוקשרים יותר בתקופה האחרונה הוא תכנית מחיר למשתכן בו בעצם יש סבסוד למחיר הקרקע מה שאמור לייצר היצע דירות במחיר נמוך ממחירי השוק.
אך אין די בכך, התכנית תגרום להוספת עשרות אלפי יחידות בלבד כאשר רק לפי הנתונים עד לשנת 2040 יהיה צורך בכמיליון וחצי דירות חדשות….
בנוסף לצורך בהגדלת היצע הדירות החדשות, קיים צורך ברור ומידי בשיפוץ, חיזוק ושדרוג בניינים ישנים שנבנו בשנות ה50 וה60 ללא תקנים המתאימים לתנאים הקיימים כיום.
רוב בעלי הדירות באותם בניינים חיים ברמת חיים נמוכה יחסית ואינם יכולים להשקיע בשיפוץ וחיזוק הבניינים(את חלקם הרב לא ניתן בכלל לחזק..) וכפועל ישיר מכך אינם יכולים להעלות את רמת החיים.
אז מה עושים?הפתרון האולטימטיבי לבעיית מצוקת הדיור ולטיפול באלפי בניינים קיימים במדינת ישראל הוא תהליך התחדשות עירונית.
התחדשות עירונית על שלל תכניותיה והתמקדות בתכניות פינוי בינוי תגדיל את היצע הדירות  בהיקפים משמעותיים בכל אזורי הארץ, תוך כדי שיקום מתחמים ישנים, בנייתם ע”פ תקנים כדוגמת תקנים לרעידות אדמה, שיפור תשתיות, הרחבת מוסדות ציבור וכפועל יוצא שיפור ברמת החיים של התושבים הישנים ושילוב דיירים חדשים ואוכלוסייה צעירה שיגיעו לדירות החדשות, מה שהופך את התהליך לחברתי ולא רק נדלנ”י.
צמצום הבירוקרטיהעל מנת לגרום לכך לקרות תהליכי התחדשות עירונית חייבים לעבור משלב הסיסמאות לשלב המעשים.
לשם כך מוקמת בימים אלו ע”י המדינה הרשות להתחדשות עירונית אשר מטרתה העיקרית לזרז תהליכי התחדשות עירונית באמצעות הכרזה על מסלולים מהירים לאישורי מתחמי התחדשות עירונית, הקצאת קרקעות משלימות למתחמי פינוי בינוי על מנת לייצר כדאיות כלכלית במקומות שאין ואף לתת מענקים ותמריצים כספיים לרשויות המקומיות בזירוז אישור פרויקטים של התחדשות עירונית.
התהליכים אמנם מורכבים ולעיתים אף ארוכים אך בראייה מערכתית, תכנון נכון וצמצום הליכי הבירוקרטיה אפשר לצפות להתחדשות אמיתית.

תהליך פינוי בינוי מחד הינו ארוך ומורכב ומאידך כשמתנהלים בו נכון מבינים שהוא שקוף ומובנה, על מנת להפוך אותו לפשוט יותר עבור בעלי הדירות חשוב שילוו אותם עקרונות מנחים אשר יעזרו להם בעיקר בתחילת התהליך.
נקודת המפתח היא שעסקאות פינוי בינוי הינה באחריותם הבלעדית של בעלי הדירות ולכן התהליך צריך להיות מובנה וברור.
לרוב, במתחמים ישנים, יזמים מגיעים ומציעים לבעלי הדירות אפשרות לקדם בו פרויקט פינוי בינוי, ישנם עקרונות העשויים להקל על בעלי הדירות בהתקשרות עם יזם.
בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצגלפני חתימה על מסמך כלשהו, בעלי הדירות חייבים להתארגן, לקיים אספת בעלי דירות ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. הנציגות תבחר משרד עורכי דין בעל ניסיון בהליכי פינוי בינוי לייצוג כלל בעלי הדירות, מומלץ לבחור משרד המתמחה בייצוג בעלי דירות.
חתימה על כתב הסכמהלפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, ניתן לחתום על מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שהמסמך יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית בעלי הדירות ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. בחתימה על המסמך בעל הדירה מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יחתמו על הסכם פינוי בינוי.
ההסכם אבני דרך : מומלץ לקבוע בהסכם אבני דרך לביצוע תהליכים כמו: אישור התכנית המפורטת (תב”ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.
תנאים למימוש הפרויקט “תנאים מַתלים”: במועד חתימת בעלי הדירות על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, אישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם. 
התמורה אחד הדברים החשובים ביותר הוא העיקרון שכל בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה שווה.
במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות ולקבל הסכמתם לכך. 
התמורה הנהוגה בתהליכי פינוי בינוי לה יהיו זכאים בעלי הדירות תכלול: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) גדולה ב25 מ”ר מגודלה הנוכחי, מרפסת, מחסן , חניה ורמת גימור זהה לדירות היזם. בנוסף, תשלום שכר דירה בתקופת הבנייה, מימון הובלת תכולת הדירה (הלוך ושוב), תשלום שכ”ט עורך דין המייצג את בעלי הדירות וכל היועצים שילוו אותם.
ביטחונותסמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לבעלי הדירות ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), בשווי הדירה החדשה.
כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
בדק ואחריות יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), ולתקופות בדק ולתקופות האחריות.
גילוי ושקיפות כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך.

תהליך פינוי בינוי כמו כל תהליך בנייה מורכב  מיזמים, קבלנים, אדריכלים, יועצים, רשויות תכנון ועוד הפועלים בהרמוניה ובשיתוף כאשר בסופו של תהליך נבנה מתחם המיועד למגורים.

אך בשונה מאותם תהליכים בפינוי בינוי קיים מרכיב נוסף ואולי אף עיקרי, בעלי הדירות במתחם הישן המיועד להריסה.

על מנת לקדם פרויקט פינוי בינוי צריך בראש ובראשנה לקבל את הסכמת בעלי הדירות במתחם הישן, לרוב מדובר באוכלוסייה מעורבת של אנשים מבוגרים, וצעירים יותר שחלקם אף מתגורר כל חייו במתחם.

פינוי בינוי, ברובו הוא תהליך פסיכולוגי בו צריכים להתמודד עם המרכיב האנושי בצורה חכמה ונכונה. מלכתחילה יש שוני מוחלט באופיו של כל אדם וכל אחד מקבל ומתייחס לשינויים בחיים, ולו הפשוטים ביותר בצורה שונה, על אחת כמה וכמה בהחלטה כל כך משמעותית של הצטרפות לתהליך פינוי בינוי בו הורסים את הנכס העיקרי ואולי היחיד בחייו של אדם, את הבית שלו.

מעבר להריסת הבית הישן באופן הפיזי שהוא בפני עצמו תהליך משמעותי ביותר, קיים הצד הרגשי בו כל הזיכרונות, החוויות ואף ההרגלים מהבית הישן נעלמים באותו רגע בו נהרס הבית הישן.

הקושי האדיר והמשמעותי ביותר קיים אצל אנשים מבוגרים, אותם אנשים חיים באותן דירות במשך שנים רבות וחלקם אף מאז עלייתם ארצה. כל שינוי ולו הפשוט והקל ביותר מצטייר בעיניהם כ”סוף העולם”. התהליך מול אותם בעלי דירות מצריך יחס אישי ומיוחד ביותר ואף בחלק מהמקרים נדרש סיוע של אנשי מקצוע כמו פסיכולוגים, אנשי לשכת הרווחה וכיוצ”ב אשר ילוו את התהליך מולם.

בלא מעט פרויקטים פונים אליי בעלי דירות בני 80 פלוס ואף מבוגרים יותר ואומרים ובצדק רב, “מה אנחנו צריכים את זה בכלל? הרי גם ככה לא נזכה לראות את סיום הפרויקט שייקח שנים רבות”, ואפילו הגדיל מישהו ושאל: “יוסי, עם יד על הלב אם אביך בגיל כזה היה שואל אותך האם להסכים ולהצטרף לתהליך פינוי בינוי, מה היית מייעץ לו? “אכן הדילמה והמורכבות רבה ביותר ולכן צריך לטפל בכפפות של משי וברגישות יתרה באותם בעלי דירות שהרי הם אינם סרבנים אלא אנשים בעלי צרכים מיוחדים.

מבחינתם “ביתם הוא מבצרם” היא לא רק סיסמא, זו האמת לאמיתה הם רגילים לסביבה, לבית, וכל שינוי יכול לזעזע אותם.

ההתמודדות עם אותם בעלי דירות מבוגרים כאמור היא שונה לחלוטין. הצורך במעורבות ילדיהם ובני משפחתם בתהליך הינו חשוב ביותר, על מנת להתגבר על החששות והפחדים צריכים למצוא יחד עם בני משפחתם פתרונות אישיים לאותם מבוגרים כדוגמת, מעבר לדיור מוגן במקום לדיור חלופי בתקופת הבנייה, בחינת אפשרות למעבר לדירה חדשה ישירות מהדירה הישנה ללא צורך במעברים נוספים, בקיצור נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה.
ההבנה כי בפרויקט החדש לא יצטרכו יותר לטפס במדרגות אלא במעלית (אחד הדברים הקשים ביותר אצל מבוגרים בבניינים ישנים) והידיעה שיהיו פתרונות שייקלו על מצבם מייצר אצלם רצון להתגבר על החששות ולתמוך בפרויקט.

מעבר לפתרונות הלוגיסטיים עבור אותם מבוגרים, התמיכה הרגשית מצד כל המעורבים בתהליך ובראש ובראשנה מצד היזם הינו חשוב ביותר, מניסיוני אף מקל עליהם בצורה משמעותית ונוסך בהם בטחון רב. כאשר הם רואים ומבינים שמתייחסים לצרכיהם בכבוד ובהבנה ולא רק מעוניינים בחתימתם לאישור הפרויקט הם משתפים פעולה למרות הקושי העצום.

בשנים האחרונות עולות “חדשות לבקרים ידיעות” על תהליכי התחדשות עירונית שונים ברחבי הארץ. תהליכים אלה כוללים מספר מסלולים המוכרים יותר כתמ”א 38 על סוגיה השונים ובין היתר – פינוי בינוי.

בעלי דירות המעוניינים להתחיל בתהליכי התחדשות עירונית, ברוב המקרים אינם יודעים איזה תהליך מתאים יותר למתחם בו הם מתגוררים, ומתוך שלל המידע הקיים היום קיימת תחושה כללית של חוסר וודאות. לכן, ישנה חשיבות רבה בסיוע של בעלי מקצוע מיומנים שיסייעו לבעלי דירות לקחת צעד קדימה ולהתחיל ברגל ימין את התהליך.

תהליך התחדשות עירונית טומן בחובו מספר רב של שלבים, החל מבדיקות מקדמיות של הפרויקט, בדיקות אדריכליות וכלכליות על מנת לבחון היתכנות לקידום וביצוע הפרויקט.

המסלול המורכב והמשמעותי ביותר בתהליכי התחדשות עירונית הינו מסלול – פינוי בינוי.

פינוי בינוי “על קצה המזלג”
פינוי בינוי הוא פרויקט בו יזם ובעלי דירות ממתחם בניינים ישן חוברים למיזם התחדשות עירונית שבמסגרתו בעלי הדירות מעבירים ליזם את מלוא זכויות הבניה בקרקע על פי תכנית קיימת או עתידית בתמורה לדירה חדשה במתחם חדש ומודרני.

במהלך הפרויקט בעלי הדירות מפנים את דירתם הנוכחית, הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, ובסופו של התהליך בעלי הדירות חוזרים לדירה חדשה.

בפרויקט פינוי בינוי לא חלה כל עלות על בעלי הדירות לרבות, מסים, הוצאות תכנון והקמה, שכר טרחת עו”ד, תשלום ליועצים וכיוצ”ב .כל ההוצאות ללא יוצא מן הכלל ימומנו ע”י היזם.

תנאים מתלים להתממשות פרויקט פינוי בינוי

על מנת שפרויקט פינוי בינוי ייצא לפועל, ישנם מספר תנאים הצריכים להתקיים:

–    חתימה של 80% מבעלי הדירות על הסכם להתחלת קידום התכנית ובהמשך חתימה של 100% להתחלת ביצוע.
–    הכרזה של הרשויות כי המתחם מיועד לפינוי בינוי.
–    תכנית בניין עיר(תב”ע) מאושרת לביצוע הפרויקט.
–    בנק מלווה.

בהתקיים התנאים הללו ובחתימה של 100% מכלל בעלי הדירות על הסכם פינוי בינוי, ניתן יהיה להתחיל בהריסת המתחם הישן ובניית החדש.

חשוב להכיר את “תקן 21”
על מנת לייצר בהירות ושקיפות ולהגדיר כללים בתהליך, נקבע תקן הידוע כתקן 21.

התקן נועד לפשט את התהליך באמצעות בדיקת שמאי הבודק את הכדאיות הכלכלית למימוש הפרויקט.

התקן קובע את מספר הדירות וזכויות הבנייה בפרויקט על מנת שיהיה הוגן לבעלי הדירות וכלכלי ליזם שלוקח על כתפיו את הפרויקט.

חוות דעת שמאית קובעת את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ע”פ התקן, ומשמשת ככלי מרכזי בתהליך האישור בוועדות השונות.

התקן קובע כי תמורה הוגנת לבעלי דירות הינה דירה חדשה בבניין חדש בתוספת ממ”ד, מרפסת, חנייה ועוד. בנוסף, התקן בודק את כדאיות כיסוי כלל ההוצאות של בעלי הדירות בפרויקט.

כל היתרונות לבעלי הדירות בפרויקט “פינוי בינוי”

כנגד העברת הזכויות בדירה הישנה ליזם, בעלי הדירות מקבלים את הזכויות הבאות:

–    תשלום שכר דירה לצורך שכירת דירה חלופית או תשלום בגין אובדן דמי השכירות.
–    תשלום בגין הובלה.
–    תשלום עבור העסקת יועצים המלווים את בעלי הדירות כמו – עורכי דין, שמאי, מודד, מפקח הנדסי וכיוצ”ב.
–    בניין יוקרתי הכולל מעליות מהירות ולובי מפואר המעוצב ע”י אדריכל מהמובילים בתחום.
–    דירה חדשה – התמורה המקובלת בפרויקטים מסוג זה הינה תוספת שטח על הדירה הקיימת בהיקף של עד 25 מ”ר כולל ממ”ד ובתוספת מרפסת, מחסן וחניה.
–    מפרט טכני עשיר וזהה לדירות היזם.
–    בנייה ירוקה שתוביל לחסכון בעלות האחזקה החודשית.

חבילת בטחונות

המרכיב העיקרי בתהליכי פינוי בינוי – הינו חבילת בטחונות אשר מגנה על בעלי הדירות:

–    ליווי בנקאי סגור (ע”י אחד מהבנקים הגדולים).
–    ערבות שכר דירה לכל תקופת הבנייה.
–    ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה מהבנק המלווה.
–    ערבות בדק.

הסוד להצלחת פרויקט פינוי בינוי

בפרויקט ארוך ומורכב מסוג זה ישנם מרכיבים עיקריים אשר יכולים להוביל להצלחתו:

–    התארגנות בעלי הדירות וחתימת רוב משמעותי כתנאי לקידום התכנון. לבעלי הדירות יש את הכח לגרום לכך שהפרויקט יקבל תאוצה ויצא אל הפועל.
–    נציגות מאוחדת שתיבחר ע”י בעלי הדירות תסייע בקידום הפרויקט אל מול הגורמים השונים בתהליך.
–    הבנה כי התמורה לכל המעורבים בפרויקט הינה על בסיס הצלחה ולכן קיים אינטרס משותף ומובהק לקידום הפרויקט.
–    נקודת המוצא של פרויקט פינוי בינוי הינו, כי לבעלי הזכויות לא תהיה כל הוצאה כספית בתהליך.