תהליך פינוי בינוי מחד הינו ארוך ומורכב ומאידך כשמתנהלים בו נכון מבינים שהוא שקוף ומובנה, על מנת להפוך אותו לפשוט יותר עבור בעלי הדירות חשוב שילוו אותם עקרונות מנחים אשר יעזרו להם בעיקר בתחילת התהליך.
נקודת המפתח היא שעסקאות פינוי בינוי הינה באחריותם הבלעדית של בעלי הדירות ולכן התהליך צריך להיות מובנה וברור.
לרוב, במתחמים ישנים, יזמים מגיעים ומציעים לבעלי הדירות אפשרות לקדם בו פרויקט פינוי בינוי, ישנם עקרונות העשויים להקל על בעלי הדירות בהתקשרות עם יזם.
בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצגלפני חתימה על מסמך כלשהו, בעלי הדירות חייבים להתארגן, לקיים אספת בעלי דירות ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. הנציגות תבחר משרד עורכי דין בעל ניסיון בהליכי פינוי בינוי לייצוג כלל בעלי הדירות, מומלץ לבחור משרד המתמחה בייצוג בעלי דירות.
חתימה על כתב הסכמהלפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, ניתן לחתום על מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שהמסמך יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית בעלי הדירות ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. בחתימה על המסמך בעל הדירה מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יחתמו על הסכם פינוי בינוי.
ההסכם אבני דרך : מומלץ לקבוע בהסכם אבני דרך לביצוע תהליכים כמו: אישור התכנית המפורטת (תב”ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.
תנאים למימוש הפרויקט “תנאים מַתלים”: במועד חתימת בעלי הדירות על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, אישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.
התמורה אחד הדברים החשובים ביותר הוא העיקרון שכל בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה שווה.
במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות ולקבל הסכמתם לכך.
התמורה הנהוגה בתהליכי פינוי בינוי לה יהיו זכאים בעלי הדירות תכלול: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) גדולה ב25 מ”ר מגודלה הנוכחי, מרפסת, מחסן , חניה ורמת גימור זהה לדירות היזם. בנוסף, תשלום שכר דירה בתקופת הבנייה, מימון הובלת תכולת הדירה (הלוך ושוב), תשלום שכ”ט עורך דין המייצג את בעלי הדירות וכל היועצים שילוו אותם.
ביטחונותסמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לבעלי הדירות ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), בשווי הדירה החדשה.
כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
בדק ואחריות יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), ולתקופות בדק ולתקופות האחריות.
גילוי ושקיפות כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך.
ישנם שלושה שחקנים מרכזיים בקידומו ובמימושו של תהליך פינוי-בינוי: מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות הקיימות.
מוסדות התכנון שואפים, מתוקף תפקידם, לתכנון הטוב ביותר מבחינה אורבנית, ובין השאר, שהצפיפות והיקף זכויות הבנייה בתכנית החדשה יתאימו ככל האפשר לסביבה שבה מתוכנן הפרויקט. לרוב פרויקט פינוי בינוי מתוכנן באזורים בהם יש קושי לתכנן פרויקט הכולל דירות רבות ומגדלים החורגים מהבינוי הקיים בסביבה הקיימת, בגלל הצורך בהסדרי תנועה מתאימים, מקומות חניה ,צורכי ציבור וכיוצ”ב.
מנגד, היזם מעוניין למקסם את רווחיו, ככל היותר. משמעות הדבר הוא, בדרך כלל, תכנון של תכנית חדשה עם זכויות בנייה גבוהות ככל האפשר, על מנת שניתן יהיה לשווק כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההכנסות.
שחקן נוסף ומרכזי הם, בעלי הדירות, אשר שואפים מצדם לקבל את התמורה הגבוהה ביותר מהיזם. ככל שהתמורות לבעלי הדירות יהיו גבוהות יותר, כך עלויות היזם יהיו גבוהות יותר וייווצר צורך “לפצות” אותו בזכויות בנייה נוספות, על מנת שהפרויקט יהיה כדאי עבורו מבחינה כלכלית.
על מנת לאזן בין האינטרסים של שלושת השחקנים בעלי ניגוד עניינים לכאורה פורסם ע”י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן לבדיקה שמאית כלכלית הידוע כתקן 21 לפינוי בינוי. לתמונה נכנס גורם מרכזי, שמאי המקרקעין, תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ולשיווי משקל כלכלי-תכנוני בין מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות. האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, הפרויקט יוכל להתממש.
לצפייה בתקן לחץ כאן
בדיקה שמאית-כלכלית
מטרת הבדיקה היא לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע הפרויקט. כלומר, מטרתה של הבדיקה לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט.
התקן, מגדיר מהם הסעיפים והפרטים שיש לכלול במסגרת הבדיקה השמאית ומציע נורמות שיש להביא בחשבון בעת הבדיקה , שהמרכזיות הן:
התמורות הסבירות לבעלי הדירות: בעלי הדירות יקבלו מהיזם דירה חדשה גדולה ב25 מ”ר(כולל ממ”ד) מגודלה של הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת וחניה לפי התקן. כמו כן, בעלי הדירות לא יישאו בהוצאות כלשהן והיזם ישלם עבורם שכר דירה בתקופת הבנייה, עלות העברות, מסים ,מס שבח, היטל השבחה, מע”מ על בנייה, עלות ייעוץ משפטי ושמאי ועלויות מיוחדות ככל שישנן.
נורמות המוצעות לגבי הרווח היזמי הסביר של היזם: התקן מציע, כי הרווח היזמי הסביר שיש להביא בחשבון בשלב של גיבוש התכנית למתחם הוא 30%-25% מסך עלויות היזם הצפויות בפרויקט. כלומר, מטרתו של השמאי, בבדיקה השמאית שהוא מבצע, לקבוע את מספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית, הצפויים להניב ליזם רווח יזמי של 30%-25% .
שומה ל”דייר סרבן”: חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית ובאילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם “דייר סרבן” אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.
התקן מציע, כי השמאי יבחן את שווי דירת הדייר הסרבן ביחס לדירות אופייניות לפי הפרמטרים הבאים:
• שטח הדירה (רק שטח שנבנה כדין).
• הצמדות לדירה.
• מיקום הדירה – עד קומה רביעית, הדירות נכללות בהגדרת “דירה אופיינית”, מקומה חמישית ומעלה – יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה.
• שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים.
• פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.
