בשנים האחרונות עולות “חדשות לבקרים ידיעות” על תהליכי התחדשות עירונית שונים ברחבי הארץ. תהליכים אלה כוללים מספר מסלולים המוכרים יותר כתמ”א 38 על סוגיה השונים ובין היתר – פינוי בינוי.
בעלי דירות המעוניינים להתחיל בתהליכי התחדשות עירונית, ברוב המקרים אינם יודעים איזה תהליך מתאים יותר למתחם בו הם מתגוררים, ומתוך שלל המידע הקיים היום קיימת תחושה כללית של חוסר וודאות. לכן, ישנה חשיבות רבה בסיוע של בעלי מקצוע מיומנים שיסייעו לבעלי דירות לקחת צעד קדימה ולהתחיל ברגל ימין את התהליך.
תהליך התחדשות עירונית טומן בחובו מספר רב של שלבים, החל מבדיקות מקדמיות של הפרויקט, בדיקות אדריכליות וכלכליות על מנת לבחון היתכנות לקידום וביצוע הפרויקט.
המסלול המורכב והמשמעותי ביותר בתהליכי התחדשות עירונית הינו מסלול – פינוי בינוי.
פינוי בינוי “על קצה המזלג”
פינוי בינוי הוא פרויקט בו יזם ובעלי דירות ממתחם בניינים ישן חוברים למיזם התחדשות עירונית שבמסגרתו בעלי הדירות מעבירים ליזם את מלוא זכויות הבניה בקרקע על פי תכנית קיימת או עתידית בתמורה לדירה חדשה במתחם חדש ומודרני.
במהלך הפרויקט בעלי הדירות מפנים את דירתם הנוכחית, הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, ובסופו של התהליך בעלי הדירות חוזרים לדירה חדשה.
בפרויקט פינוי בינוי לא חלה כל עלות על בעלי הדירות לרבות, מסים, הוצאות תכנון והקמה, שכר טרחת עו”ד, תשלום ליועצים וכיוצ”ב .כל ההוצאות ללא יוצא מן הכלל ימומנו ע”י היזם.
תנאים מתלים להתממשות פרויקט פינוי בינוי
על מנת שפרויקט פינוי בינוי ייצא לפועל, ישנם מספר תנאים הצריכים להתקיים:
– חתימה של 80% מבעלי הדירות על הסכם להתחלת קידום התכנית ובהמשך חתימה של 100% להתחלת ביצוע.
– הכרזה של הרשויות כי המתחם מיועד לפינוי בינוי.
– תכנית בניין עיר(תב”ע) מאושרת לביצוע הפרויקט.
– בנק מלווה.
בהתקיים התנאים הללו ובחתימה של 100% מכלל בעלי הדירות על הסכם פינוי בינוי, ניתן יהיה להתחיל בהריסת המתחם הישן ובניית החדש.
חשוב להכיר את “תקן 21”
על מנת לייצר בהירות ושקיפות ולהגדיר כללים בתהליך, נקבע תקן הידוע כתקן 21.
התקן נועד לפשט את התהליך באמצעות בדיקת שמאי הבודק את הכדאיות הכלכלית למימוש הפרויקט.
התקן קובע את מספר הדירות וזכויות הבנייה בפרויקט על מנת שיהיה הוגן לבעלי הדירות וכלכלי ליזם שלוקח על כתפיו את הפרויקט.
חוות דעת שמאית קובעת את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ע”פ התקן, ומשמשת ככלי מרכזי בתהליך האישור בוועדות השונות.
התקן קובע כי תמורה הוגנת לבעלי דירות הינה דירה חדשה בבניין חדש בתוספת ממ”ד, מרפסת, חנייה ועוד. בנוסף, התקן בודק את כדאיות כיסוי כלל ההוצאות של בעלי הדירות בפרויקט.
כל היתרונות לבעלי הדירות בפרויקט “פינוי בינוי”
כנגד העברת הזכויות בדירה הישנה ליזם, בעלי הדירות מקבלים את הזכויות הבאות:
– תשלום שכר דירה לצורך שכירת דירה חלופית או תשלום בגין אובדן דמי השכירות.
– תשלום בגין הובלה.
– תשלום עבור העסקת יועצים המלווים את בעלי הדירות כמו – עורכי דין, שמאי, מודד, מפקח הנדסי וכיוצ”ב.
– בניין יוקרתי הכולל מעליות מהירות ולובי מפואר המעוצב ע”י אדריכל מהמובילים בתחום.
– דירה חדשה – התמורה המקובלת בפרויקטים מסוג זה הינה תוספת שטח על הדירה הקיימת בהיקף של עד 25 מ”ר כולל ממ”ד ובתוספת מרפסת, מחסן וחניה.
– מפרט טכני עשיר וזהה לדירות היזם.
– בנייה ירוקה שתוביל לחסכון בעלות האחזקה החודשית.
חבילת בטחונות
המרכיב העיקרי בתהליכי פינוי בינוי – הינו חבילת בטחונות אשר מגנה על בעלי הדירות:
– ליווי בנקאי סגור (ע”י אחד מהבנקים הגדולים).
– ערבות שכר דירה לכל תקופת הבנייה.
– ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה מהבנק המלווה.
– ערבות בדק.
הסוד להצלחת פרויקט פינוי בינוי
בפרויקט ארוך ומורכב מסוג זה ישנם מרכיבים עיקריים אשר יכולים להוביל להצלחתו:
– התארגנות בעלי הדירות וחתימת רוב משמעותי כתנאי לקידום התכנון. לבעלי הדירות יש את הכח לגרום לכך שהפרויקט יקבל תאוצה ויצא אל הפועל.
– נציגות מאוחדת שתיבחר ע”י בעלי הדירות תסייע בקידום הפרויקט אל מול הגורמים השונים בתהליך.
– הבנה כי התמורה לכל המעורבים בפרויקט הינה על בסיס הצלחה ולכן קיים אינטרס משותף ומובהק לקידום הפרויקט.
– נקודת המוצא של פרויקט פינוי בינוי הינו, כי לבעלי הזכויות לא תהיה כל הוצאה כספית בתהליך.
